Odpowiedź ministra skarbu państwa

na interpelację nr 1925

w sprawie prywatyzacji zakładowych zasobów mieszkaniowych

   W odpowiedzi na interpelację pana posła Seweryna Kaczmarka w sprawie prywatyzacji zakładowych zasobów mieszkaniowych, pozwalam sobie przedstawić następujące wyjaśnienie.

   Warunki sprzedaży mieszkań znajdujących się w budynkach będących własnością przedsiębiorstw państwowych określone są w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (DzU nr 97, poz. 443). Zgodnie z § 28 tego rozporządzenia, jeżeli przedmiotem sprzedaży są mieszkania, a sprzedaż dokonywana jest na rzecz najemcy, lub osoby bliskiej, stale z nim zamieszkującej, to może ona odbywać się bez uprzedniego przeprowadzenia przetargu, przy stosowaniu cen rynkowych, z uwzględnieniem, że jest to mieszkanie zajęte.

   Z inicjatywy ministra skarbu państwa został opracowany projekt nowelizacji tego rozporządzenia. W ramach proponowanych zmian przyjmuje się, iż w przypadku sprzedaży takich mieszkań możliwe będzie odstąpienie od trybu przetargowego, a cena ich może być równa nawet 50% wartości rynkowej, przy uwzględnieniu tego, iż są to mieszkania zajęte. Projekt ten znajduje się obecnie w fazie uzgodnień międzyresortowych.

   Sprzedaż mieszkań należących do spółek skarbu państwa regulowana jest rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 26 sierpnia 1997 r. w sprawie określenia zasad i trybu organizowania przetargu publicznego na sprzedaż majątku trwałego lub oddania mienia do odpłatnego korzystania innym podmiotom przez spółkę powstałą w wyniku komercjalizacji oraz warunków, w których dopuszcza się odstąpienie od przetargu (DzU nr 118, poz. 561 z późn. zm.). Także w tym wypadku istnieje możliwość odstąpienia od przetargu, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie, a sprzedaż ta dokonywana jest na rzecz dotychczasowego najemcy. Zamierzona nowelizacja tego rozporządzenia również i tu wprowadzić ma możliwość sprzedaży takich mieszkań nawet za 50% wartości rynkowej ustalonej przy uwzględnieniu faktu, iż są to mieszkania zajęte.

   Biorąc powyższe pod uwagę, pozwolę sobie na uwagę, iż twierdzenia pana posła Seweryna Kaczmarka, że jakoby ˝przepisy dotyczące sprzedaży mieszkań (...) nie przewidują bonifikat na rzecz najemców w razie sprzedaży im mieszkań˝, nie są poglądem trafnym.

   Należy jednak zauważyć, iż tam, gdzie właścicielem mieszkań nie jest skarb państwa, ingerencja państwa w działania dotyczące gospodarowania mieniem odrębnych od skarbu państwa podmiotów jest siłą rzeczy ograniczona. Próby wprowadzenia rozwiązań prawnych ograniczających swobodę dysponowania ich własnością mogą być narażone na zarzut niekonstytucyjności w świetle art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji RP.

   W ostatnich latach doszło do zawarcia wielu umów sprzedaży przez zakłady pracy budynków mieszkalnych na rzecz chętnych nabywców, tj. osób fizycznych i prawnych. Sprzedaż nieruchomości jest elementarnym prawem właściciela i nie ma podstaw do kwestionowania legalności takiego działania, o ile zostały zachowane obowiązujące wymogi ustawowe. Okoliczność, że w budynku mieszkają najemcy, nie stanowi przeszkody do zawarcia umowy sprzedaży budynku. Najemcy lokali nie są stronami takiej umowy, a dokonanie sprzedaży budynku nie narusza ich uprawnień. Dotychczasowe umowy najmu lokalu pozostają w mocy, a nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 K.c.). Przedstawiciele rządu nie są uprawnieni do podejmowania jakichkolwiek interwencji w sprawach dotyczących sprzedaży budynków mieszkalnych przez ich właścicieli.

   Zakłady pracy będące właścicielami budynków mieszkalnych mogą zgodnie z art 140 K.c. prowadzić ich eksploatację w celu wynajmowania lokali swoim pracownikom lub innym osobom bądź zrezygnować z tych budynków i zbyć ich własność. Na właścicielach budynków ciąży obowiązek utrzymania ich w należytym stanie technicznym i sanitarnym, co wymaga wydatkowania na ten cel niezbędnych środków finansowych. Najemcy lokali mieszkalnych w budynkach należących do zakładów pracy opłacają czynsz regulowany według stawek ustalonych uchwałą rady gminy. Stawki te są jednak na ogół niskie i dlatego wpływy z czynszu nie tylko nie zapewniają środków na remonty kapitalne i modernizację budynków, lecz nawet nie pokrywają w pełni kosztów ich eksploatacji i bieżącego utrzymania. Powoduje to konieczność stałego dofinansowywania tych wydatków z innych środków, co ogranicza dochody uzyskiwane z działalności właściciela budynku. Dlatego wiele zakładów pracy jest zainteresowanych jak najszybszym pozbyciem się własności budynków mieszkalnych, do których zmuszone są dopłacać znaczne kwoty.

   Przeniesienie własności budynków może nastąpić poprzez sprzedaż poszczególnych lokali z jednoczesnym wyodrębnieniem ich własności i przeniesieniem na nabywcę udziału we współwłasności budynku. Przedsiębiorstwa państwowe oraz powstałe w wyniku komercjalizacji spółki, w których więcej niż połowa akcji należy do skarbu państwa, są uprawnione, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, do zawierania umów o sprzedaż lokali. Aby zbyć cały budynek, bez zachowania udziału w jego współwłasności, trzeba sprzedać wszystkie znajdujące się w nim lokale. Tymczasem regułą jest, iż tylko część najemców wyraża chęć nabycia zajmowanych lokali, zaś pozostali najemcy nie są tym zainteresowani i wolą pozostać w zajmowanych lokalach na warunkach najmu.

   W razie sprzedaży w każdym budynku tylko części lokali zakład pracy nadal zachowałby udział we współwłasności tych budynków lub byłby zmuszony znaleźć nabywców pozostałych lokali. Dla większości zakładów pracy byłoby to związane z koniecznością przeprowadzania przetargu. Nie jest rzeczą łatwą dokonanie sprzedaży poszczególnych lokali zajmowanych przez najemców na rzecz innych osób, zwłaszcza w sytuacji, gdy nabywca nie jest uprawniony do obciążenia najemców w okresie do końca 2004 r. czynszem wolnym.

   Z powyższych względów zakłady pracy wolą uzyskać zamierzony cel w drodze przeniesienia własności całego budynku lub też kilku budynków jedną umową zawartą w formie aktu notarialnego.

   Niektóre zakłady pracy dokonały już w przeszłości przeniesienia własności budynków mieszkalnych na gminę lub inną osobę prawną, wykorzystując przepisy specjalnie w tym celu wydanej ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (DzU nr 119, poz. 567 z późn. zm.). Nie wszystkie zakłady pracy mogły jednak skorzystać z możliwości stworzonych tą ustawą w ustalonym w niej trzyletnim terminie. Często było to spowodowane brakiem w tym okresie uregulowania tytułu własności nieruchomości.

   Mając powyższe na uwadze, chciałbym wyjaśnić, iż ˝korzystanie z ulg i przywilejów przy nabywaniu mieszkań˝, jak to ujęte jest w konkluzji interpelacji pana posła Seweryna Kaczmarka, uzależnione jest od tego, czy zbywane mieszkanie jest własnością skarbu państwa lub samorządu, czy też osoby trzeciej. Jak wspomniałem, działania legislacyjne w celu wpłynięcia na kształt transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą prowadzić do przekreślenia podstawowej cechy prawa własności, jaką jest swobodne nim rozporządzanie.

   Minister

   Emil Wąsacz

   Warszawa, dnia 21 maja 1999 r.